Kira sözleşmesi sona erip ev teslim edildiğinde, kiracının kira, aidat veya fatura borcu yoksa ve evde olağan kullanım dışında bir hasar bulunmuyorsa ev sahibi depozitoyu geri vermek zorunda. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında depozitoya (güvence bedeli) en fazla 3 aylık kira sınırı koyuyor.
Ev sahibi iade etmezse izlenecek yol belli: önce yazılı talep ya da ihtarname, ardından zorunlu arabuluculuk, anlaşma çıkmazsa sulh hukuk mahkemesi. Bu süreçte en çok işe yarayan belge, evi teslim ederken hazırladığınız tutanak ve fotoğraflar.
Kanuna göre güvence bedeli üç aylık kira tutarını aşamaz. Aylık kirası 20.000 TL olan bir evde alınabilecek en yüksek depozito 60.000 TL. Güvence para olarak verilebileceği gibi kıymetli evrak olarak da verilebiliyor. Sözleşmeye daha yüksek bir tutar yazılmışsa, sınırı aşan kısmın geri verilmesini isteyebilirsiniz.
Kanunun öngördüğü yöntem şu: kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka bu parayı ancak iki tarafın rızasıyla ya da icra takibine veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verir.
Bu sistemin kiracıya sağladığı güvence şu: kiraya veren, sözleşmenin bitiminden itibaren 3 ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının talebi üzerine parayı iade etmek zorunda.
Uygulamada depozito çoğunlukla elden ya da ev sahibinin kendi hesabına ödeniyor. Bu durumda banka güvencesi devreye girmiyor ama ev sahibinin iade borcu aynen devam ediyor. Ödemeyi mutlaka açıklamalı banka havalesiyle yapın; dekont en önemli delildir. Açıklama kısmına “depozito” ya da “güvence bedeli” yazmak, paranın kira ödemesiyle karışmasını önler. Elden verdiyseniz ev sahibinden imzalı bir alındı isteyin ya da tutarı kira sözleşmesine yazdırın.
Kesinti yapılabilecek kalemler:
Kesinti yapılamayacak durumlar da açık. TBK’nın 334. maddesine göre kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskimelerden sorumlu değil. Zamanla solan boya, normal kullanımla aşınan parke ya da eskiyen musluk contası bu kapsamda.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de 23 Eylül 2025 tarihli kararında (E. 2024/3882, K. 2025/4233), ev sahibinin depozitoyu ancak gerçek ve somut bir alacağı varsa tutabileceğini; kiracının sözleşmeye aykırı davrandığı yönündeki genel bir iddianın yeterli olmadığını, zararın ayrıca belirlenmesi gerektiğini vurguladı.
TBK’nın 335. maddesi ev sahibine de bir yükümlülük getiriyor: teslim sırasında evi kontrol edip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmesi gerekiyor. Bildirim yapılmazsa, olağan bir incelemeyle fark edilemeyecek ayıplar dışında kiracı sorumluluktan kurtuluyor.
Aylık kirası 18.000 TL olan evde Burak Bey 36.000 TL depozito vermiş. Taşınırken son ayın 2.500 TL aidatını ödememiş, banyo dolabının kapağını da kırmış ve onarım faturası 4.000 TL tutmuş:
Ev sahibi ayrıca “evin boyası eskidi” diyerek 10.000 TL daha kesmek isterse, boyanın olağan kullanımla eskidiğini ileri sürüp bu kesintiye itiraz edebilirsiniz.
Depozito eski malike ödendiyse iade talebi kural olarak ona yöneltiliyor. Eski malik parayı yeni malike devrettiğini ispat ederse sorumluluktan kurtuluyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 12 Mayıs 2026 tarihli kararı (E. 2026/3664, K. 2026/2960) da bu yönde: kiracının eski malike verdiği 300 dolarlık depozitoda, devrin ispatlanamaması halinde eski malikin iade borcunun sürebileceği belirtildi.
Sözleşme hazırlanırken depozito kadar konuşulmayan konulardan biri de damga vergisi. Kira sözleşmesinde damga vergisinin kimden ve nasıl alındığını öğrenmek isterseniz ilgili yazımıza göz atabilirsiniz.
Kanunda ev sahibine doğrudan bir gün sayısı verilmiyor. Bankaya yatırılan depozitoda 3 aylık bildirim süresi var. Sözleşmede bir iade süresi yazıyorsa ona uyulması gerekiyor.
Kanunda kiracıya tek taraflı mahsup hakkı tanıyan açık bir hüküm yok. Böyle bir mahsup yapacaksanız ev sahibiyle yazılı olarak anlaşın; aksi halde kira borcu doğmuş sayılabilir.
Hayır. Tahliye taahhüdü evin boşaltılmasıyla ilgili; depozito iadesini etkilemez. Konu için tahliye taahhütnamesi yazımıza, ev sahibinin fesih hakları için ev sahibinin kiracıyı çıkarabileceği durumlar yazımıza bakabilirsiniz.
Son güncelleme: · Yazar: Ahmet Rıfat Albuz
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; güncel mevzuat esas alınmıştır. Kişisel durumunuz için bir hukukçuya danışmanız en doğruşudur.
1
Sosyal Medya Hesabı Neden Kapatılır? Platform Kuralları ve İtiraz
2
Özel Hayatın Gizliliğini İhlal Suçu Cezası (TCK 134): Sosyal Medya İfşası 2-5 Yıl
3
KVKK Cezası Ne Kadar? Şirketlere 17 Milyon TL’ye Kadar Para Cezası, Kişilere Hapis: Fark ve Şikâyet Yolu
4
Dolandırıldım, Ne Yapmalıyım? İlk 24 Saatte Atılacak Adımlar ve Param Geri Gelir mi?
5
Gizli Ses Kaydı Almak Suç mu, Delil Sayılır mı? TCK 133 Cezası ve Yargıtay Yaklaşımı
