Kira Tespit Davası Nedir? Ev Sahibi “Ucuza Oturuyor” Diye Kirayı Artırabilir mi? 5 Yıl ve 30 Gün Kuralı

0

BEĞENDİM

0

Yıllardır aynı evde oturuyorsunuz, kiranızı her yıl yasal oranda artırarak ödüyorsunuz. Bir gün ev sahibinden mesaj geliyor: “Çevrede bu evler üç katına kiralanıyor, kirayı piyasaya çekmemiz lazım. Kabul etmezsen mahkemeye gideceğim.”

Bu hafta oyuncu Yılmaz Bayraktar’ın kira davası gündeme gelince aynı soru milyonlarca kiracının aklına düştü: Kira tespit davası nedir, ev sahibi “ucuza oturuyor” diyerek kirayı mahkeme kararıyla artırabilir mi? Kısa cevap: Sözleşme beş yılı doldurduysa evet, hâkim kirayı emsallere göre yeniden belirleyebilir. Beş yıl dolmadıysa yasal oranın üstüne çıkmak oldukça zor.

Yılmaz Bayraktar davasında ne oldu?

Basına yansıyan bilgilere göre oyuncu, 2021’den bu yana Beyoğlu’ndaki bir dairede kiracı olarak oturuyor ve aylık 4.250 TL kira ödüyordu. Ev sahibi, kiranın emsal dairelerin çok altında kaldığını öne sürerek bedelin 25.000 TL‘ye çıkarılmasını istedi; kiracı kabul etmeyince kira uyarlama davası açtı. İstanbul’daki sulh hukuk mahkemesi ev sahibinin talebini reddetti.

Kararın gerekçesi basına yansımadı. Ancak dava türü önemli bir ipucu veriyor: Ev sahibi “tespit” değil “uyarlama” davası açmış. Bu iki dava birbirine benzese de şartları çok farklı. Hangisinin açılabileceğini belirleyen şey, çoğu zaman sözleşmenin kaç yıllık olduğu.

Kira tespit davası nedir, kim açabilir?

Kira tespit davası, yeni kira döneminde ödenecek bedelin hâkim tarafından belirlenmesi için açılan davadır. Dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi. Kanun iki ayrı durum öngörüyor:

• İlk beş yıl: Taraflar artış konusunda anlaşamazsa hâkim kirayı belirleyebilir; ancak artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişimini geçemez (TBK 344/2). Yani bu dönemde dava açmak, yasal oranın üstüne çıkmayı sağlamaz.
• Beş yıldan sonra: Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda hâkim yeni kirayı; TÜFE ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirler (TBK 344/3).

Davayı ev sahibi açabileceği gibi, kiranın piyasanın üstünde kaldığını düşünen kiracı da açabilir. Kanun davayı yalnızca kiraya verene tanımıyor. Hâkimin belirlediği bedel, sonraki yıllarda yeniden TÜFE ortalaması sınırıyla artmaya devam eder.

Beş yıl dolmadan kira uyarlama davası açılabilir mi?

Uyarlama davasının dayanağı TBK’nın 138. maddesi, yani “aşırı ifa güçlüğü”. Bu madde; sözleşme yapılırken öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmasını, bu durumun borçludan kaynaklanmamasını ve dengeyi dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede bozmasını arıyor.

Yargıtay uygulamasında ağırlıklı görüş şu yönde: Kira bedelinin belirlenmesi için kanun koyucu özel bir kural (TBK 344) ve özel bir beş yıllık süre öngörmüş. Beş yıl dolmadan sadece “piyasa kiraları çok yükseldi” gerekçesiyle genel uyarlama hükmüne başvurulursa bu sistem işlemez hâle gelir. Bu nedenle enflasyon ya da kira piyasasındaki artış, tek başına uyarlama için genellikle yeterli sayılmıyor.

Uyarlama tamamen kapalı bir yol değil; gerçekten olağanüstü bir gelişme olduğunda ve özellikle uzun süreli sözleşmelerde gündeme gelebiliyor. Hangi olayın “olağanüstü” sayılacağı somut olaya göre değerlendirilir.

30 gün kuralı: Yeni kira ne zamandan itibaren geçerli olur?

TBK 345’e göre kira tespit davası her zaman açılabilir. Ama mahkemenin belirleyeceği kiranın hangi tarihten itibaren uygulanacağı, davanın ne zaman açıldığına bağlı:

• Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa, yeni kira o dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Ev sahibi bu 30 günlük süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve karar yine dönem başından itibaren kiracıyı bağlar.
• Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada da belirlenen kira dönem başından geçerli olur.
• Bu şartlar yoksa dava açılabilir, ama belirlenen bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Örneğin sözleşmeniz her yıl 1 Aralık’ta yenileniyorsa, ev sahibinin yeni dönemden etkili bir karar alabilmesi için en geç 30 gün önce, yani kasım ayının başına kadar dava açması ya da yazılı bildirim yapması gerekir.

Davadan önce arabulucuya gitmek zorunlu

1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı (6325 sayılı Kanun md. 18/B). Arabulucuya gitmeden açılan tespit davası usulden reddedilir. Arabulucu başvuruyu kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre bir hafta uzatılabilir (md. 18/A).

İlk toplantıya geçerli mazereti olmadan gelmeyen taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulabiliyor. Davetiye gelirse görmezden gelmeyin. Anlaşma olmazsa davaya bakacak yer, kira davalarında görevli olan sulh hukuk mahkemesi (HMK md. 4).

Tespit davası açıldı diye kiracı evden çıkarılabilir mi?

Hayır. Ev sahibinin kira tespit davası açması ya da kiracının yüksek zammı kabul etmemesi, kanundaki tahliye sebepleri arasında yer almıyor. Konut kiralarında ev sahibi, sözleşme süresi bitti diye sözleşmeyi sona erdiremez; sebep göstermeden fesih ancak on yıllık uzama süresi sonunda ve üç ay önceden yazılı bildirimle mümkün (TBK 347).

Dava sürerken kiracının yapması gereken, mevcut kirayı yasal oranda artırarak ödemeye devam etmek. Mahkemenin belirlediği yeni bedel ile ödenen tutar arasındaki fark için uygulamada kararın kesinleşmesi beklenir; fark ödenmezse ev sahibi bunu ayrıca talep edebilir.

Ev sahibinden dava tehdidi geldiyse ne yapmalısınız?

1. Sözleşmenin başlangıç tarihine bakın. Beş yıl dolmadıysa artış, kural olarak TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez.
2. Yazılı bildirimi saklayın. Artış talebi yazılı geldiyse tarihini not edin; yeni kiranın hangi tarihten geçerli olacağını bu belirler.
3. Emsalleri kendiniz de araştırın. Aynı sokak, benzer metrekare ve yaştaki dairelerin gerçek kiralarına bakın. İlan fiyatı ile fiilen ödenen kira her zaman aynı değil.
4. Arabuluculuk davetini ciddiye alın. İlk toplantıya katılın; makul bir rakamda uzlaşmak dava masrafından ucuz olabilir.
5. Ödemeyi aksatmayın. Kirayı bankadan, yasal artışla ödemeye devam edin. Ödememek, tespit davasından çok daha ağır sonuçlar doğurabilir.

Kararlara itiraz süreleri ve merciler tek yerde: İtiraz Süreleri Rehberi‘ne göz atın.

Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası kaç yılda bir açılır?

Dava her zaman açılabilir. Ancak emsal kiraya göre belirleme, beş yıldan uzun süren ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yapılabiliyor. İlk beş yılda hâkim de TÜFE ortalamasının üstüne çıkamaz.

Kira tespit davasında hâkim kirayı piyasa fiyatına mı çeker?

Doğrudan değil. Hâkim; TÜFE ortalaması, evin durumu ve emsal kiraları birlikte değerlendirip hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Yargıtay uygulamasında ağırlıklı görüş, mevcut kiracı için yeni kiracıya göre bir miktar hakkaniyet indirimi yapılması yönünde.

Kiracı kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Kiranın emsallerin üstünde kaldığını düşünen kiracı da TBK 344 kapsamında bedelin belirlenmesini isteyebilir.

Kira uyarlama davası ile tespit davası arasındaki fark nedir?

Tespit davası TBK 344’e dayanır ve beş yıllık süre sistemine bağlıdır. Uyarlama davası TBK 138’e dayanır; öngörülemeyen olağanüstü bir durum ve dengenin ağır biçimde bozulması gerekir. Piyasa kiralarının yükselmesi tek başına genellikle yeterli görülmüyor.

Arabulucuya gitmeden kira tespit davası açılır mı?

Hayır. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı; arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.

Kısaca

• Kira tespit davası, yeni dönem kirasının hâkimce belirlenmesi için açılır (TBK 344).
• İlk beş yılda artış TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez; beş yıldan sonra emsal kiralar da dikkate alınır.
• Dava yeni dönemden 30 gün önce açılır ya da bu sürede yazılı bildirim yapılırsa yeni kira dönem başından geçerli olur.
• Beş yıl dolmadan “piyasa yükseldi” gerekçesiyle uyarlama davası açmak, Yargıtay uygulamasında genellikle sonuç vermiyor.
• Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu; görevli mahkeme sulh hukuk.
• Tespit davası tek başına tahliye sebebi değil.

Bu içerik 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 138, 344, 345 ve 347; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/A ve 18/B ile 6100 sayılı HMK md. 4 hükümlerine dayanır ve genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.

İlgili Yazılar

• Kasım Ayı Kira Artış Oranı %31,23 Oldu: Ev Sahibi Fazla Zam İsterse Ne Olur?
• Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Çıkarabilir? Tahliye Sebepleri, Süreler ve Kiracının Hakları
• Yasal Kira Artış Oranı Hesaplama ve TBK Tahliye Şartları
• Ev Sahibinin Kiracının Evine İzinsiz Girmesi Suç mu? Kiracı Hakları Rehberi

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (md. 138, 344, 345, 347): Mevzuat Bilgi Sistemi
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (md. 18/A, 18/B): Mevzuat Bilgi Sistemi
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (md. 4): Mevzuat Bilgi Sistemi