Emlak Vergisi 2026 Ne Kadar? Oranlar, Taksit Tarihleri ve Muafiyet

2026 emlak vergisi ne kadar oldu? Kimler öder, ödeme tarihleri, muafiyet şartları ve gecikme cezaları hakkında tüm güncel bilgiler bu rehberde.

11 Kasım 2026 15:03

BEĞENDİM

Emlak vergisinin tutarını iki şey belirliyor: evin vergi değeri ve bulunduğu yerin büyükşehir olup olmadığı. 2026’da buna üçüncü bir unsur eklendi. 7566 sayılı Kanun’la vergi değerine bir tavan getirildi: 2026 değeri, 2025 değerinin üç katını geçemiyor. Bu tavan olmasaydı yeni birim değerler yüzünden pek çok ilde vergi birkaç katına çıkacaktı.

2026 emlak vergisi oranları

Oranlar binde olarak uygulanıyor ve büyükşehirlerde iki kat:

Mülk türü	Büyükşehir	Diğer yerler
Konut (mesken)	binde 2	binde 1
İşyeri ve diğer binalar	binde 4	binde 2
Arsa	binde 6	binde 3
Arazi	binde 2	binde 1

Bina vergisine ayrıca vergi tutarının %10’u kadar “taşınmaz kültür varlıklarını koruma katkı payı” ekleniyor. Belediyenin borç dökümünde bu kalem ayrı satırda görünür.

Vergi değeri nasıl belirleniyor?

Arsa ve arazide matrah, takdir komisyonlarının mahalle ya da cadde bazında belirlediği metrekare birim değer. Binada ise Bakanlığın ilan ettiği metrekare inşaat maliyeti binanın yüzölçümüyle çarpılıyor, üzerine arsa payının değeri ekleniyor. Yani vergi, evin piyasada kaça satılacağına göre değil, bu resmî değerlere göre hesaplanıyor.

3 kat sınırı ne demek?

7566 sayılı Kanun’un getirdiği geçici maddeye göre 2026 vergi değeri, 2025 değerinin iki kat fazlasını geçemiyor. 2025’te evinizin vergi değeri 1.000.000 TL idiyse, yeni birim değerler ne gösterirse göstersin 2026 değeri en fazla 3.000.000 TL olabiliyor.

Sınır, 2025 ve önceki yıllarda da mükellef olanlar için geçerli; ev el değiştirmiş olsa bile aynı hesap yapılıyor. Yeni yapılan binalarda ve tadilat, ifraz gibi değeri değiştiren durumlarda farklı bir sınır devreye giriyor. Bu durumdaysanız belediyeden hesabın dökümünü istemek en sağlıklısı.

Örnek hesap

İstanbul’da 2025 vergi değeri 1.000.000 TL olan bir daire düşünelim. Yeni birim değerlere göre değer 4.200.000 TL çıkıyor, ama tavan nedeniyle 3.000.000 TL esas alınıyor.

Bina vergisi: 3.000.000 × binde 2 = 6.000 TL
Katkı payı (%10): 600 TL
Yıllık toplam: 6.600 TL, iki taksitte 3.300’er TL

Aynı daire büyükşehir dışında olsaydı oran binde 1 olacağı için bina vergisi 3.000 TL’de kalırdı.

Emlak vergisi ne zaman ödenir?

Vergi iki taksitte ödeniyor: birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayında. Ödeme belediyenin veznesinden, internet sitesinden, anlaşmalı bankalardan ya da hizmeti veren belediyelerde e-Devlet’ten yapılabiliyor. İkinci taksitle ilgili ayrıntılar için Emlak Vergisi İkinci Taksit 2026 yazımıza bakabilirsiniz.

Kimler emlak vergisi ödemez?

Türkiye’de brüt 200 m²’yi geçmeyen tek konutu olan şu kişiler için bina vergisi oranı sıfır uygulanıyor:

Hiç geliri olmadığını belgeleyenler
Geliri yalnızca SGK’dan aldığı emekli, dul, yetim, ölüm ya da malullük aylığı olanlar
Engelliler
Gaziler, şehit dul ve yetimleri

Yaygın bir yanlış: bu indirim için 65 yaş şartı yok; emekli olmak ve tek konut sahibi olmak yeterli. Ancak emekli aylığı dışında kira gibi bir gelir varsa hak kaybolur. Başka bir konutta hisse sahibi olmak da muafiyeti kaybettirebilir; bu konuda belediyeye sormakta fayda var. İndirim kendiliğinden işlemiyor, belediyeye belgelerle başvurmak gerekiyor. Ayrıca yalnızca bina vergisini kapsıyor; arsa ya da arazi için vergi ödenmeye devam ediyor.

Emlak vergisi ödenmezse ne olur?

Taksit süresinde ödenmeyen borca, vade tarihinden itibaren her ay için %3,7 gecikme zammı işliyor. Borç ödenmedikçe belediye 6183 sayılı Kanun’a göre ödeme emri gönderip haciz yoluna gidebiliyor. Emlak vergisi borcu olan taşınmazın tapuda satışı da borç kapatılmadan yapılamıyor.

Sık sorulan sorular

Kiracı emlak vergisi öder mi?

Hayır. Vergi tapu sahibine ait. Kira sözleşmesinde aksi yazsa bile belediyeye karşı sorumlu olan mal sahibidir.

3 kat sınırı 2027’de de geçerli mi?

Tebliğe göre 2027–2029 yıllarının vergi değerleri 2026 değerleri esas alınarak hesaplanacak. Takdir yapılmayan yıllarda değerler yeniden değerleme oranında artıyor; bu oran 2027 için %27,83 olarak açıklandı.