Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Çıkarabilir? Tahliye Sebepleri, Süreler ve Kiracının Hakları

0

BEĞENDİM

0

Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkaramaz. Konut kiralarında kanun, kiracıyı güçlü şekilde korur: Sözleşmenin süresi dolsa bile kiracı çıkmak istemedikçe sözleşme her yıl kendiliğinden uzar. Ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için Türk Borçlar Kanununda sayılan belirli sebeplerden birinin bulunması ve sürelere uyulması gerekir.

Aşağıda ev sahibinin hangi durumlarda tahliye isteyebileceğini, bildirim ve dava sürelerini, kiracının haklarını anlattık.

Sözleşme süresi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce çıkacağını bildirmedikçe sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Ev sahibi, sadece “süre doldu” diyerek sözleşmeyi sona erdiremez (TBK md. 347).

Bu kuralın tek istisnası 10 yıllık uzama süresidir. Sözleşmenin bitiminden sonraki 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak, hiçbir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.

Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir?

Kira ödenmezse kiracı nasıl çıkarılır?

Kiracı kirayı ödemezse ev sahibi, kiracıya yazılı olarak süre verip bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı günü izleyen günden başlar (TBK md. 315). Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir.

Uygulamada ev sahipleri bu yolu çoğunlukla icra müdürlüğü üzerinden kira alacağı için takip başlatarak kullanır. Kiracı bu takibe süresi içinde itiraz edebilir. İcra takibine itiraz süreleri için icra ödeme emrine itiraz yazımıza bakabilirsiniz.

Önce arabulucuya başvurmak gerekir mi?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların çoğunda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tahliye ya da kira bedeli konusunda anlaşamayan taraflar önce arabuluculuk bürosuna gider; anlaşma sağlanamazsa dava yolu açılır. Ancak yazılı tahliye taahhüdü ve kira borcu nedeniyle icra yoluyla yapılan takipler gibi bazı durumlar bu zorunluluğun dışındadır.

Kiracının hakları

• Zorla çıkarılamaz: Ev sahibi kiracıyı kapı kilidini değiştirerek, elektrik veya suyu kestirerek ya da eşyaları dışarı çıkararak evden atamaz. Tahliye ancak mahkeme kararı veya icra yoluyla olur. Aksi davranışlar ceza hukukunun da konusu olabilir.
• İhtiyaç iddiası denetlenir: İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen konut, haklı sebep olmadıkça 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde eski kiracı tazminat isteyebilir (TBK md. 355).
• Çıkmak istediğinde bildirmesi yeter: Kiracı, belirli süreli sözleşmede süre bitiminden en az 15 gün önce bildirerek çıkabilir.

Ev sahibi olarak kira gelirinizi beyan etmeyi unutmayın; ayrıntılar kira gelir vergisi yazımızda.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi kiracıyı kaç yıl sonra çıkarabilir?

Belirli bir sebep göstermeden çıkarabilmesi için sözleşme süresinin bitiminden sonra 10 yıllık uzama süresinin dolması ve uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunulması gerekir. Konut ihtiyacı gibi kanuni sebeplerde bu süre beklenmez.

Evi yeni alan kişi kiracıyı çıkarabilir mi?

Kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı varsa, evi edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak şartıyla 6 ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira ödenmezse ev sahibi ne yapabilir?

Kiracıya en az 30 gün süre vererek yazılı ihtar gönderir; bu sürede ödeme yapılmazsa tahliye isteyebilir.

İki haklı ihtar ne demek?

Kiracının aynı kira yılı içinde kirayı geç ödemesi nedeniyle iki kez yazılı ihtar almasıdır. Ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

Ev sahibi elektriği veya suyu kesebilir mi?

Hayır. Kiracıyı evden çıkarmak için bu yollara başvurmak hukuka aykırıdır. Tahliye ancak yargı veya icra yoluyla yapılır.

Kısaca

• Konut kirasında süre dolunca sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar.
• Ev sahibi; ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ya da kiracının aynı ilçede evi olması gibi sebeplerle tahliye isteyebilir.
• Sebepsiz çıkarma için 10 yıllık uzama süresinin dolması gerekir.
• Kira ödenmezse en az 30 gün süreli yazılı ihtar şarttır.
• Kira uyuşmazlıklarının çoğunda dava öncesi arabuluculuk zorunludur.

Yeni yılda değişen cezalar ve yeni kanunlar tek sayfada: Tutarların nasıl arttığını ve son düzenlemeleri Güncel Mevzuat Rehberi‘nde bulabilirsiniz.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 315, 347, 350, 351 ve 352: Mevzuat Bilgi Sistemi
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu