15 Eylül 2026 Salı
Gayrimenkul hukukunda mülk sahipleri ile kiracılar arasında kurulan kira ilişkileri, kiracıyı koruyan emredici yasal kurallarla çevrilidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca, kira sözleşmeleri süreleri bitse dahi kiracı istemediği sürece yıllık olarak otomatik olarak uzar ve ev sahibinin sadece “Sözleşme süresi bitti” diyerek kiracıyı çıkarma hakkı yoktur. Bu durum, taşınmazını tahliye ettirmek veya emsal rayiçlere göre yeniden değerlendirmek isteyen mülk sahiplerini oldukça zorlu mahkeme süreçleriyle karşı karşıya bırakmaktadır. Ev sahiplerinin bu yasal döngüyü aşmasını sağlayan ve kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını koşulsuz olarak beyan ettiği en güçlü yasal enstrüman Tahliye Taahhütnamesidir. Ancak yasal şekil şartlarına milimetrik olarak uyulmadan hazırlanan taahhütnameler, mahkemeler ve icra daireleri nezdinde anında iptal edilerek mülk sahipleri adına çok büyük zaman ve hak kayıplarına yol açmaktadır.
Peki, tahliye taahhütnamesi nedir ve bir taahhütnamenin hukuken geçerli kabul edilebilmesi için hangi yasal şartları taşıması zorunludur? Kiracının imza attığı “boş tahliye taahhütnamesi” Yargıtay kararlarına göre geçerli midir? Taahhütnameye dayalı icra takibi ve tahliye davası açma süreleri kaç gündür? Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi doğrultusunda, mülkiyet haklarınizi güvenceye alacak en güncel tahliye taahhütnamesi rehberini tüm detaylarıyla hazırladık.
Kira sözleşmesinin ekine iliştirilen veya sözleşmeyle aynı gün imzalatılan taahhütnameler yasal olarak tamamen geçersizdir. TBK Madde 352/1 uyarınca, bir tahliye taahhüdünün mahkemede delil sayılabilmesi için şu 4 şartı kümülatif (birlikte) taşıması gerekir:
Yazılı Şekilde Yapılması: Tahliye taahhüdü sözlü olarak verilemez. Sözleşme taraflarının ıslak imzasını barındıran yazılı bir belge olmak zorundadır. Noterde yapılması zorunlu değildir, adi yazılı (beyaz kağıda) düzenlenen taahhütnameler de yasal olarak tamamen geçerlidir. (Ancak noter onayı imza itirazlarını doğrudan engeller).
Kiralananın Tesliminden Sonra İmzalanması (Tarih Tuzağı): Taahhütname, kesinlikle kira sözleşmesinin imzalandığı gün veya daha önceki bir tarihte imzalanamaz. Kiracının evde oturmaya başlamasından, yani anahtar tesliminden makul bir süre sonra (Örn: 15-20 gün veya birkaç ay sonra) düzenlenmiş olması şarttır. Aksi takdirde kanun, kiracının “ev bulma baskısı ve zor durum altında” imza attığını kabul ederek belgeyi geçersiz sayar.
Belirli Bir Tahliye Tarihinin Bulunması: Belgenin üzerinde kiracının evi hangi gün, hangi ay ve hangi yılda boşaltacağı (Örn: 31.12.2026) net ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde yazılmalıdır. “Gelecek yıl çıkacağım” gibi muğlak ifadeler taahhütnameyi düşürür.
Bizzat Kiracı Tarafından İmzalanması: Taahhütnameyi sadece kira sözleşmesinde adı geçen resmi kiracı imzalayabilir. Evde kiracıyla birlikte yaşayan eşin, çocukların veya kefilin imzaladığı taahhütnamelerle kiracı evden çıkarılamaz.
Mülk sahipleri uygulamada genellikle kiracıya imza tarihi ve tahliye tarihi boş olan matbu bir form imzalatmakta, süreç ihtilafa girdiğinde bu tarihleri kendi isteklerine göre doldurmaktadır. Kiracılar ise mahkemede “Ben bu belgeyi boşken imzaladım, sonradan dolduruldu” diyerek itiraz etmektedir.
Yargıtay Yerleşik İçtihadı (Beyaza İmza Kuralı): Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik kararlarına göre; boş kağıda veya sonradan doldurulmak üzere matbu forma imza atan kişi, belgenin üzerinin sonradan doldurulma biçimini peşinen kabul etmiş sayılır (Beyaza imza). Kiracı belgenin boş olduğunu iddia ederek yasal sorumluluktan kaçamaz. Dolayısıyla, sonradan doldurulan boş tahliye taahhütnameleri, kiracı aksini yazılı bir belgeyle (Örn: Noter ihtarı) kanıtlayamadığı müddetçe yasal olarak tamamen geçerli kabul edilir.
Taahhütnamenin üzerinde yazan tahliye tarihi geldiğinde kiracı evi boşaltmazsa, mülk sahibinin yasal işlem başlatmak için sadece 1 aylık süresi bulunur. Süreç şu yasal basamaklarla işletilir:
Tahliye tarihinden itibaren en geç 30 gün (1 ay) içinde yetkili icra dairesinde “Örnek No: 14 Tahliye Emri” takibi başlatın. İcra dairesi kiracıya evi boşaltması için resmi tebligat gönderir. Bu 1 aylık süre hak düşürücüdür; süre geçirilirse taahhütname yasal gücünü kaybeder.
İcra emrini tebliğ alan kiracının, taahhütnamedeki imzaya veya tarihe itiraz etmek için 7 gün süresi vardır. İtiraz olmazsa, icra dairesi kiracıya evi fiilen tahliye etmesi için 15 günlük kesin süre tanır.
Eğer kiracı icra dairesine giderek “İmza bana ait değildir” veya “Tarihler sahtedir” diyerek takvimi durdurursa; taahhütname noter onaylı ise doğrudan İcra Hukuk Mahkemesinde 2 ayda takibin devamını sağlayabilirsiniz. Eğer taahhütname adi yazılı ise imzayı inceletmek üzere Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmanız gerekir.
Güncel Mevzuat ve Yasa Değişiklikleri
2026 Yasal Kira Artış Oranı Hesaplama ve TBK Tahliye Şartları
İdari Para Cezaları
Kabahatler Kanunu İdari Para Cezası 2026: Ödenmezse Ne Olur? Haciz Süreci
Genel
Vergi Dairesi Ödeme Emri İtirazı 2026: 15 Günlük Mal Bildirimi ve Dava Süreci